商业经营有好有坏，租金和客流有高有低，如果说这是结果表现的话，那么商业经营一定存在内在逻辑，我们将其归纳为五个商业地产的经营思维：

1、商业租赁思维，关注的核心是“出租率”。在基于位置的实体空间内尽可能引入、续签更多商户来最大化空间利用率，提高租金收益。

2、商场运营思维，关注的核心是“租售比”。在商铺租赁基础上，做商业经营，提升商场和品牌的人气销售，追求商场投资回报最大化。

3、内容创新思维，关注的核心是“空间场景、首进品牌”等。走差异化经营路线，商铺上引进优质品牌、经营上做空间场景、消费上内容体验化。

4、生命周期思维，关注的核心是“商业体不同生命周期的经营指标”。从经营指数趋势来判断购物中心所处的生命周期，并制定相应的商业经营策略和调整措施。

5、资产经营思维，关注的核心是“项目投融管退，ROI投资回报率”。商业管理角度是进行全生命周期的商业经营，资产管理角度则是投融建管退的全流程把控。

从基于空间资源的订单式物业经营模式到基于品牌资源的招商租赁运营管理模式，再到贯穿商业全生命周期投、融、建、管、退的资产运营模式，商业地产已经完成了1.0到3.0的迭代，全面步入资产全周期运营时代，将围绕产业的数智化升级，与AI、元宇宙、数字人等新概念融合构建未来商业经营管理模式的新生态。但商业地产经营的本质仍然是围绕这5个维度的内在逻辑，经营好一个商业地产，就是提升这五个维度在全生命周期的最终产出。

在这个过程中，最重要的是从传统信息化迅速过渡到数智化的资产运营管理能力升级。因为信息化只是将现有业务通过计算机去优化资源配比，但数智化是围绕“客流提升，销售提升、租金提升”的结果目标，将各个孤立的业务单元统合起来，通过企业内部再造的组织架构，完成业务的贯通串联，让商户、资产、消费者这三个要素可以通过数字化的经营平台形成有效的叠加赋能和输出。

基于这个共识，商业地产的未来经营框架和蓝图就必须要拥有一个非常完善的、基于数智化的智慧商业运营平台，包括资产管理平台PMS、商户服务平台TP、消费者流量平台SCRM以及基于空间管理的智慧停车、智慧客流等等，并引入AI、数字人、元宇宙等创新技术和新零售核心，最终实现我们所理解的EBC商业地产生态闭环：先从流程再造、指标考核、奖励驱动切入，协助企业实现E（物管）、B（商户）、C（顾客）三端互通互益，完善企业内核，实现降本提效。与此同时，通过数据中台实现数据全渠道打通，高效积累数据资产，赋能业务应用场景，助力企业构建扎实的数据根基，提升内部经营、增强租户管理、突破营销壁垒，实现智能招商、智能运营、智能销售等，助力品牌衍生边界，提升购物体验，从而打造一个良性的内循环智能生态。

其中，商业资产管理平台PMS、商户服务平台TP、消费者流量平台SCRM三个模块发挥了最核心的作用，是构建商业地产新生态的地基。

商业资产管理平台PMS，将管理过程数字化、标准化、智能化，通过资管系统和商管系统实现全生命周期管理，帮助员工进行招商运营的管理分析，提升场馆租赁价值。同时，助力品牌管理一线员工，简化冗余工作流程，并驱动员工为品牌创造更好销售，实现业主、品牌、消费者等多方共赢。从投融建管退的角度来看，PMS其实就是一本账：第一租赁全生命周期智能化管理；第二全面线上化运营管理；第三业财资税一体化管理；第四多个周边系统全面集成。

商户服务平台TP则是对物业进行科学管理，掌握一线人员的岗位工时与服务效率，利用数字标准化再造物业流程及分工模式，实现运营效率的提升并极大地降低人员成本。并提供对商户运营业务场景的移动式、数智化管理；实现资源数字化管理、工作流在线协同、核心业务在线办理、移动式办理，为商户、商业运营方赋能，实现办公自动化及经营利益最大化。

另外，在未来的商户服务平台中，人工智能将会有较大的应用和成长空间，比如结合百度文心一言、科大讯飞或者ChatGPT等国内外的AI技术，商管与商户的服务和沟通效率将获得极大的提升，还有更多的想象空间可以挖掘。

消费者流量平台SCRM，全渠道精准获客、交互引流、进而在线上或线下渠道转化销售，丰富了平台生态布局，增强核心竞年力，争取更高资产价值。同时整合项目营销资源，建立会员营销体系，从各自为战的粗放式向集约式营销转变，让渠道由单一向多元发展，进一步统筹资源提升会员服务效能；实现一个平台、多个项目基于会员行为分析，多维度细分目标会员人群标签匹配需求场景内容和渠道，助力营销触达更加精准、及时、有效，实现资源智能集约化管理、降低营销成本。

存量时代，内卷成为常态，消费者更加弥足珍贵。商业地产本身具有天然的营销空间和自然流量优势，但获客成本却是线上场景的数倍不止，如何能够通过拉新、促活、留存和唤醒，将消费者牢牢的维护在自己的平台上？在SCRM之上，数字化运营能力和营销工具非常重要，比如互动营销SaaS、精准广告投放、营销活动策划和智能互动软硬件等等，比如结合SCRM的人群画像，用本地生活直播精准覆盖周边特定客群引流到场；SCRM积分卡券结合互动营销SaaS+智能互动硬件打造爆款互动玩法发放优惠券为场内商家引流；顾客消费后扫码注册会员小程序+商场公众号玩游戏抽奖完成私域留存等等。牢牢把握住周边一公里、三公里乃至五公里的消费者。

最后，我们也要清晰地认识到，任何信息化和数字化都需要组织化，无论是EBC还是SCRM、TP、PMS，都需要通过系统闭环形成内外部有效协同来提升组织效率，实现内外互联互通，这就要求商业地产企业要从组织侧打破常规，这也是构建未来商业地产经营模式的重要一环。